¿Cuánto le cuesta a un propietario tener su casa deshabitada?

Según datos del INE, en España existen más de 3,4 millones de viviendas vacías, un 11% más que hace una década. Muchas de ellas no se encuentran vacías por gusto, sino porque no encuentran compradores para sus casas o no consiguen alquilarlas, otras si están vacías porque sus propietarios así lo precisaron (piensan que así se deteriora menos, no hay que hacer frente a reparaciones, etc.)

Pero, ¿es rentable tener una vivienda vacía? ¿Supone algún coste? Tener un piso vacío no es ningún chollo ya que puede suponerte un gasto medio de 2.000 euros anuales.

Pero, ¿por qué es tan caro tener un piso cerrado? La razón es que el mero hecho de que la vivienda se encuentre vacía no libera del pago de los impuestos establecidos, pagos obligatorios como la comunidad y de los consumos mínimos de los suministros.



Los gastos que supone tener una vivienda vacía

Muchas son las personas que tienen que hacer frente a los gastos de tener una vivienda sin ocupar. Estas personas saben mejor que nadie lo que supone para el bolsillo que tu casa se encuentre vacía. Según un informe publicado por Alquiler Seguro, tener una vivienda deshabitada puede suponer un gasto medio de 2.000 euros anuales.



Pero, ¿cuáles son los motivos de que tener una casa vacía suponga un gasto tan grande? La razón es sencilla: el propietario de un piso vacío no puede eludir el pago de ciertos gastos (fijos y variables) que están vinculados con la propiedad.

El primer pago que deberás hacer frente es la cuota de la comunidad de vecinos. Este suele ser el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. El importe de esta cuota dependerá de los servicios asociados y de la dimensión de las zonas comunes.

Derramas, ascensor, portero, reformas, calefacción comunitaria, el jardinero… son gastos que aumentarán tu cuota pero que seguirás teniendo que hacer frente aunque no estés disfrutando en estos momentos de ellos.

A este pago debes sumarle el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI), el cual grava la titularidad o posesión de cualquier propiedad. El costo medio por propietario puede ascender a 500 euros en una vivienda sin garaje ni trasero. En el caso de que tu inmueble cuente con garaje, trasteros, etc. el costo puede aumentar unos 120 euros más.

Si eres de aquellos precavidos que prefieren tener cubiertos aquellos acontecimientos inesperados que puedan darse, entonces deberás tener que hacer frente al coste que supone tener contratado un seguro de hogar. 

Dependiendo de lo que queramos asegurar de la casa y de la compañía que contratemos, este gasto variará.

No obstante, lo recomendable para una casa vacía es contratar un seguro con coberturas mínimas lo que supondrá una media de 200 euros al año.

Además, todos aquellos que prefieran tener dados de alta los suministros (agua, luz, electricidad…), aunque no hagan uso de los mismos, éstos tienen un coste mínimo que tendrás que hacer frente. Según el informe publicado por Alquiler Seguro valoran este coste de 540 euros anuales.

Es muy probable que muchas personas, además de todos estos gastos obligatorios ya comentados, tengan que hacer frente al pago de la hipoteca. Lógicamente, el coste para ellos de tener una vivienda vacía se dispara.

Una vez expuestos todos estos gastos, podemos concluir que es mucho más rentable tener una vivienda ocupada que vacía, aunque finalmente dependerá de la decisión que cada uno tome. Además, también existen otros aspectos que hacen que esto sea reafirme aún más. Y es que con las viviendas sucede lo mismo que con los coches: parado en un garaje envejece mucho más rápido que uno en funcionamiento.
Sea cual sea la decisión que tomes finalmente, es muy recomendable realizar un mantenimiento periódico de vuestras casas. De esta forma, con un mantenimiento periódico evitarás fuertes gastos que habría que desembolsar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes de lo que en su tiempo era un pequeño problema (averías, humedades, etc.) 

¿Cuándo es recomendable dar de baja los suministros en casas deshabitadas?

Dependerá del tiempo en el que la casa resulte desocupada. Si se prevé que estará deshabitada durante un corto espacio de tiempo, no conviene dar de baja los suministros, dado que el volver a contratarlos te va a suponer un coste. Durante ese periodo en el que la casa esté vacía, tendrás que hacer frente al menos a los consumos mínimos establecidos por las compañías suministradoras.

Si prevés que la casa va a estar desocupada más de un año (más o menos), la opción más recomendable es dar de baja todos los suministros. No obstante, tal y como ya hemos dicho, cuando pretendas volverlos a dar de alta tendrás que hacer frente al pago del reenganche y a una serie de trámites algo engorrosos.

Una pequeña reforma, grandes beneficios

Hace unas semanas publiqué un artículo sobre las diferentes situaciones en las que se aconsejaba o no la inversión de capital para el reacondicionamiento de una vivienda (lo compro reformado o por reformar?), diferenciando situaciones en las que se aconsejaba reformar y otras en las que no.

Partamos del hecho de que la propiedad posee un valor de mercado medio y que sin reformar ya es habitable. 

¿Es posible que con una poca inversión puedas vender más fácil e incluso sacarle algo de partido si sabes hacer cosas tu mismo?

La respuesta es un rotundo SI, comentaremos el caso de un cliente de Finques Sant Telm que decidió invertir dinero y ahorrarse el coste de la mano de obra reformándolo él mismo, para conseguir un acabado de primera, con costes relativamente bajos, facilitando la promoción de la propiedad.


Tal y como se comentó se trata de una vivienda, que si bien antes de la reforma, no resulta molesta o desagradable para vivir, no consigue atraer nuestra atención de la misma manera que lo hacen estos espacios tan suaves y agradables a la vista.




Bastando la sustitución de algunos electrodomésticos desgastados, pintura en sitios claves para resaltar la iluminación, y reposición de muebles por algunos que se ajusten más a la harmoniosa energía que transmite el nuevo entorno, se obtienen resultados como este piso.


A cualquier interesado por su número de habitaciones, el precio y ubicación, no debería de tener impedimentos para que dicha propiedad sea la primera en su ranking para empezar una nueva vida en ella, ¡Parece recién construida para el nuevo inquilino!


¿De verdad no vale la pena la dedicación de esfuerzo personal, dinero, y tiempo, para lograr resultados tan positivos como fue este caso?

Despedimos el 2014 con estabilización del mercado inmobiliario, 2015 apunta al crecimiento.

A pesar de haber sido uno de los sectores comerciales más duramente asolado por la última década, parece que se recupera, estabilizando precios a lo largo del territorio Español e incluso ciudades como Madrid o Barcelona empiezan a experimentar subidas en los precios de las propiedades en venta.

No sólo eso, el año que viene se concederán más hipotecas y se construirán más edificios, nunca comparable al volumen existente a los records históricos de ventas en la España del ladrillo (300.000 al año). En cuanto a la evolución del precio de los pisos, los expertos creen que se moverá cerca de la estabilización, aunque caerá más en las zonas que aún tienen mucho ‘stock’. 

  

¿Hablamos de recuperación? No, aún no. Pero comienza, poco a poco, el despegue. 

Lo ejemplifica muy bien José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra: “Si 2014 ha sido el año cero de la vivienda, 2015 será el año uno; partimos de un suelo muy bajo y todo está condicionado a la economía internacional e interna, pero el año que viene será mejor que éste para el mercado residencial”.

Lo que sí puede señalar el inicio del despegue es la concesión de hipotecas, que jugará un papel fundamental en el año 2015, según las predicciones de las principales analistas el PIB avanzaría más de un 2%. 

La cesión de préstamos bancarios para el pago de la vivienda viene creciendo en los últimos meses a a razón del 30%, una tasa elevada, pero sólo porque se compara con un año de recesión absoluta como fue 2013. El mercado hipotecario aún no es ahora ni un 25% de lo que llegó a ser.

Entre las predicciones del mercado que se esperan este año 2015, podemos encontrar: 

“Aún es pronto para hablar de recuperación”.

Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es

“La venta de pisos crecerá entre el 5% y el 10%”.

El catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo.

“La fase dominante es la de la estabilización”.

Apunta Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.

“El precio crecerá en Madrid y Barcelona”.

Jaime Díaz de Bustamante, socio de Inmobiliario del bufete Ramón y Cajal.

“La depreciación será menor en 2015 que en 2014”.

El director del gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias.

 

“En 2015 los precios tenderán a la estabilidad”.

El consultor inmobiliario Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.

Si se sabe que cuando los tipos de interés son bajos, lo mejor siempre es comprar...

¿Por qué en la actualidad, que estamos en mínimos históricos,  se prefiere el alquiler ante la compra?

Se podría decir que dependiendo de qué es lo que más valore la persona a la que se someta a la toma de ésta decisión decidirá comprar o alquilar, pero casi nunca se toma en cuenta que para comparar el coste mensual del alquiler y la hipoteca, se ha de separar el coste del tipo de interés de la cuota de amortización de capital prestado y sólo contrastar el coste de los intereses con el coste mensual del alquiler, ya que lo que no son intereses de la cuota hipotecaria formará a ser parte del patrimonio inmobiliario del comprador. 

De acuerdo, es más barato comprar, pero también tiene su contra, el que los bancos den o no el préstamo necesario para realizar la transacción siempre dependerá de la solvencia económica del cliente.

Un poco desalentador con las buenas noticias que auguraba éste post, pero la verdad es que hoy en día se están flexibilizando los bancos en la concesión de préstamos desde Euribor + 1,8%; Los bancos están llevando a cabo una política de ajustar diferenciales en los préstamos hipotecarios, lo empezamos a notar a finales del pasado año, cuando volvieron a publicitarse hipotecas rondando el 2% de diferencial. 

Varias estadísticas apuntan a que los precios ya van tocando suelo de manera generalizada y en algunas zonas incluso ya son estables; A lo largo del 2015 se empezará a reactivar el crédito y las entidades financieras tenderán hacía diferenciales a la baja, pero los nuevos clientes hipotecarios deberán tener una capacidad de endeudamiento adecuada.

Criminalidad en la red inmobiliaria

Viviendo en una época dónde se puede obtener cualquier conocimiento a través de cualquier medio electrónico, es cuándo se han de extremar las alertas para no caer en sutiles pero ingeniosas estrategias de hurto.

Investigando la red sobre cualquier situación que se pudiera aplicar al ámbito inmobiliario me topé con el artículo publicado el 29/01/2013 en el blog (http://inforadictos.com) de Juan Jose Tur en el cuál narra la experiencia de un amigo con un timador de internet bajo aviso de la falsedad de los argumentos del “propietario del piso”.

La forma en la que se procede en éste tipo de hurto es publicar un anuncio proponiendo el alquiler de una vivienda por un precio por de bajo de su valor, magníficamente situado, perfectamente equipado, edificio de obra nueva y demás ganchos para atraer al “cliente”, alegando la urgencia de alquilarlo debido a carencias económicas o cualquier otra razón.

 Con la excusa de que ha de venir desde un país extranjero para enseñar el piso, solicita un ingreso a una cuenta en el Western Union para probar la solvencia económica del que quiera el piso.

En conclusión, en casos de dudas lo mejor siempre es consultar a las personas que cada día se dedican y forman en ejercer una profesión.

Así podremos contar una divertida anécdota en lugar de pasar por un mal trago.

La diferencia entre una posibilidad y la otra = EL nivel de información que poseamos del medio. 

La carrera de Miami: Construir condominios de primera línea de playa para pagar el gasto en infraestructura contra el aumento del nivel del mar.

En una de las ciudades más vulnerables a las inundaciones debido al cambio climático se está invirtiendo cada vez más en viviendas frontales al mar.

EL inversor Argentino Alan Faena recientemente realizó la inversión más fuerte en la historia de la ciudad con un condominio de 55 millones de dólares.

La gran contraprestación de toda ésta inversión: Toda la infraestructura se ha construido sobre un terreno denominado como “el más propenso a inundaciones” de todo el territorio Norte americano.

 A primer análisis se podría creer que se tratan de “inversiones suicidas” pero la verdad es que la ciudad de Miami necesita el ingreso fiscal que representa la construcción y venta de cada uno de los apartamentos de dicho edificio, y muchos más como el.

Miami tiene un proyecto valorado en unos 300 millones de dólares, con el cúal planea hacer frente a la constante amenaza de una inundación, pero es difícil de financiar en una ciudad donde casi la totalidad de la inversión en insfraestructura pública no presenta más ingresos que los generados por las ventas y construcciones de nuevas propiedades privadas, para así proteger la actual ciudad valorada en unos 27 billones de dólares.

Pero si la construcción actual sobre Miami ya está forzando en exceso el terreno, y además construido en una época en la que el cambio climático ni se nombraba por su "inexistencia", ¿Tiene sentido seguir edificándo Miami para salvarla?

¿Cómo es posible que los envíos inmediatos nos están haciendo cada vez más impacientes?

Para poder competir durante, la que podríamos denominar como la temporada compras por internet más atareada (Navidad), los vendedores online están peleando cada vez más por captar al cliente perezoso que espera al último momento para realizar sus pedidos, ofreciéndoles entregas con un período de espera realmente corto, e inclusive entregas de último minuto para tenerlas en el día de Navidad.

Para poder afrontar todos los procesos logísticos se están utilizando grandes cantidades de recursos, como flotas enteras de vehículos destinadas a realizar una coreografía para dar a los consumidores el producto lo antes posible, pero, ¿Qué le puede estar causando a nuestros cerebros dicha promesa de la entrega inmediata?

Que los consumidores puedan esperar a que se les envíe el producto tan de prisa, viene dado por la cada vez más exagerada oferta de envíos inmediatos, que para hacerse cada vez más competitivas reducen el tiempo de espera del envío. Por ejemplo Toy’s R Us y docenas de otras tiendas online ofrecieron el año pasado en el día de Navidad  entregas de última hora (hasta las 23.00 el 23 de Diciembre). Lo impactante del caso, es que en el año en curso más tiendas se sumarán al frenesí de envíos y que harán los envíos “lo más rápido humanamente posible”.

La diferencia entre el año 2013 y el 2014 podría llegar a ser de un 9%, pasando de un 17% en 2013 a un 26% para el año 2014.
“La siguiente generación lo quieren ahora”, Palabras del Jefe ejecutivo de Best Buy, “ incluso para un usuario de internet, dos días de envío no es ahora. Ahora es ahora".

Hay algunas cuestiones psicológicas que nos podrían ayudar a entender como es que nos hemos convertido tan exigentes, existe un fenómeno llamado en inglés: “endowment effect”, el cuál explica que una vez hemos comprado “algo” empezamos a sentirnos poseedores de ese bien y enseguida encontramos más valor en el bien tan solo imaginando como sería tenerlo y el como hará nuestras vidas más fáciles.

“Aún después de esperar hasta seis meses para decidir cual será tu próximo Smartphone, cuando lo compras lo quieres al día siguiente aunque eso implique un cargo extra de 35 €,” así lo explica Narayan Janakiraman (profesor de marketing de la Universidad de Texas y Arlington). “Una vez sabes que has tomado una decisión, eso cambia las cosas, empiezas a atesorar más y más el producto, el no tenerlo parece una pérdida".

En conclusión, parece que es cuestión de tiempo a que la locura de los envíos inmediatos sea normalizada y nos acostumbremos a ella en toda época del año, al menos esa parece ser la tendencia.